گاهاً پیش می آید که در قراردادهای اجاره املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، اگر مورد اجاره به منظور انجام شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون اخذ رضایت مالکِ ملک، اقدام به تغییر شغل نماید، در اینصورت مالک میتواند، تخلیه به جهت تغییر شغل را از دادگاه بخواهد مگر اینکه شغل جدید، عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
با طرح دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل ، دادگاه وقت رسیدگی تعیین و پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی مدارک خواهان و در صورت لزوم ارجاع امر به کارشناسی و یا معاینه محل، بعد از احراز تغییر شغل از سوی مستاجر، اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه عین مستاجره می نماید و در رای صادره مهلتی که از ١٠ روز کمتر و از ٢ ماه بیشتر نباشد، جهت تخلیه تعیین می نماید.
در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل، خواهان دعوا، مالک ملک است که می بایستی دادخواست خود را بطرفیت مستاجر (خوانده) مطرح نماید.
در دعاوی تخلیه املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوا، دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.
صدور اجراییه در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل
پس از صدور رای مبنی بر تخلیه به جهت تغییر شغل و قطعیت آن، اجراییه صادر و به مستاجر ابلاغ میشود که ظرف مهلت تعیین شده در رای، نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.
در صورتی که مستاجر در مهلت تعیین گردیده، اقدام به تخلیه نکند، واحد اجرای احکام دادگاه، اقدام به تخلیه ملک می نماید.
نکات مهم در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل
- اگر در قرارداد اجاره ملک تجاری، میان مالک و مستاجر، شغل معینی قید نگردیده باشد و دو طرف نیز برای شغل معینی، عقد اجاره را منعقد نکرده باشند، دعوای فسخ و تخلیه به جهت تغییر شغل پذیرفته نمی شود.
- در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل، مستاجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه، اقدام به تخلیه خواهد کرد.
- در شرایطی که مالکیت ملک به فرد دیگری منتقل گردد، حق تخلیه که به لحاظ تغییر شغل در زمان مالک قبلی ایجاد شده بود، به مالک جدید منتقل نمی شود البته قابل ذکر است که این نظر قطعی نیست و برخی از محاکم معتقدند که این حق به مالک جدید منتقل می شود.
- در صورتی که مراجع ذیصلاح قانونی، مستاجر را از اشتغال به شغل فعلی منع نمایند، این منع مجوزی برای تغییر شغل نمی باشد و در چنین مواردی مستاجر مکلف است که شغلی را انتخاب کند که مشابه شغل قبلی باشد.
- تشخیص مشابهت شغلی فعلی با شغل سابق با عرف می باشد.
- دعوای الزام مالک به پذیرش تغییر شغل در محاکم به هیچ وجه مسموع نمی باشد.
- دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه مالک به تغییر شغل نداشته و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.
- طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ از بین رفتن شغل مستأجر موجبی برای تغییرشغل نبوده و در هر صورت اجازه موجر در جهت تغییر شغل لازم بوده و موجبی برای الزام موجر به موافقت با تغییر شغل پیش بینی نشده است بلکه صرفاً این حق برای مستأجر در نظر گرفته شده که میتواند به طریق قانونی قرارداد را فسخ نماید.
- در صورت انجام تغییر شغل توسط مستأجر، حق قانونی تخلیه برای موجر مطابق قانون سال ۵۶ ایجاد میشود و بازگشت مجدد به شغل سابق موجب سلب حق تخلیه نخواهد شد. همچنین عدم اطلاع مستأجر از موضوع تغییر شغل در فرضی که تغییر شغل توسط خدمه صورت پذیرد، مانع تحقق حق تخلیه موجر نیست.
- آنچه در تغییر شغل ملاک است تعریف نشدن آن مشاغل در صنف واحد است بنابراین اگر مستأجر، اجازه تغییر شغل به فروش لوازم صوتی و تصویری را از موجر بگیرد ولی اقدام به فروش موبایل نماید چون اخذ مجوز و پروانه کسب در این مورد (فروش موبایل)، از اتحادیه صنف فروشندگان دستگاه‌های صوتی و تصویری و تلفن همراه و لوازم جانبی صادر میشود مصداق تغییر شغل نیست و بلامانع است.
- تغییر شغل توسط مستأجر دوم، در فرضی که مستأجر اول حق اجاره دادن عین مستأجره را نداشته باشد، نمی‌تواند از مصادیق تخلیه به علت تغییر شغل باشد. زیرا مستأجر دوم، به علت فقدان رابطه استیجاری با موجر، مرتکب نقض تعهد نگردیده است.
- مشاغل بستنی فروشی و خواروبار فروشی عرفاً مشابه محسوب می‌شوند زیرا در خواروبار فروشی، معمولاً بستنی نیز فروخته میشود. بنابراین تغییر شغل مستأجر از بستنی‌فروشی به خواروبار فروشی، تخلّف نیست.
- خودداری طولانی مدت موجر از اعمال حق فسخ خود با وجود اطلاع از تخلف مستأجر (تغییر شغل) عرفاً به منزله عدول از آن بوده و موجب سقوط حق فسخ است.
- تمدید و تجدید عقد اجاره پس از تغییر شغل مستأجر به منزله رضایت ضمنی بر شغل جدید بوده و مانع استحقاق تخلیه عین مستأجره به علت تغییر شغل خواهد بود.
- دعوی تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل مستلزم اثبات ضرر موجر به واسطه تغییر شغل نیست بلکه موجب پیدایش این دعوی و توجیه خواسته موجر، تخلف مستأجر از شرط مقرر در قرارداد اجاره و عدم پایبندی به شغل مورد نظر و مورد توافق است و در هیچ یک از نصوص قانونی به قید ضرر مالک اشاره‌ای نشده است.
جستجوی وکیل و موسسه حقوقی خوب و معتبر در این زمینه موضوعی در بانک هوشمند اطلاعات وکلای متخصص امکان پذیر است.
بهترین وکیل، وکیلی است که شیرین ترین پاداش او احقاق حق موکلش باشد.
بهتر است قبل از اخذ هر تصمیمی با یک وکیل متخصص مشورت کنید.
موجبات دعوای تخلیه به دلیل تغییر شغل
چکیده چند رأی قضائی
۴-چنانچه در محل کسب استیجاری تغییر شغل صورت گرفته، هر چند شغل جدید موجب ضرر کمتری به مورد اجاره باشد و یا شغل قبلی متروک شده باشد، موجب فسخ و تخلیه به دلیل تغییر شغل خواهد بود.
۵-در اجاره‌های تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، در صورت صدور حکم تخلیه به دلیل تغییر شغل وجهی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر تعلق نمی گیرد.
نمونه رأی تخلیه به جهت تغییر شغل
نمونه رأی تخلیه به جهت تغییر شغل
چکیده (تخلیه به دلیل تغییر شغل مستأجر) :
درصورت قید صریح حق موجر بر تخلیه عین مستأجره در فرض تغییر شغل، صرف ادعای تغییر شغل به علت نامتعارف بودن شغل مورد توافق و عدم تطابق آن با تغییر شیوه زندگی و پیشرفت تکنولوژی و همچنین صرف سکوت موجر در سالیان متمادی نسبت به تغییر شغل، مجوز قانونی محسوب نمی‌شود و موجر حق تخلیه عین مستأجر را دارد.
رای بدوی (تخلیه به جهت تغییر شغل مستأجر)
درخصوص دعوی… با وکالت …. به‌طرفیت خواندگان ۱ ـ م.ک. و… هر سه با وکالت …به‌خواسته صدور حکم بر تخلیه یک‌باب مغازه موضوع سند رسمی اجاره شماره … مورخ … دفتر اسناد رسمی شماره … تهران به‌لحاظ تغییر شغل، با این توضیح که مغازه موضوع قرارداد اجاره از ناحیه مورث موکلین برای شغل درودگری به اجاره واگذار شده است لیکن مستأجر با اینکه حق تغییر شغل نداشته لیکن بدون اجازه موجر اقدام به تغییر شغل از درودگری به مغازه خشکبار نموده است. وکیل خواندگان اول تا سوم دفاعاً بیان داشت که چون مغازه در زمان اشتغال مستأجر به شغل درودگری آلایندگی صوتی و محیطی داشت و چون در منطقه مسکونی قرار داشت بارها با تذکر شهرداری مواجه شده بود از این نظر که مستأجر میزان آلاینده‌های صوتی و محیطی را به حداقل برساند و چون همسایه‌ها نیز با ادامه کار مستأجر مخالف بودند و در مدت بیش از ده سال که از تغییر شغل سپری گشته موجرین و مورث آنها از این امر اطلاع داشته‌اند و اجاره‌بها نیز مرتب به‌حساب اداره ثبت واریز گردیده است لذا درخواست رد دعوی خواهان‌ها را نموده‌اند، دادگاه با بررسی محتویات پرونده دعوی خواهان‌ها را به‌طرفیت خواندگان وارد نمی‌داند زیرا اولاً: هر چند که در قرارداد اجاره شغل مستأجر مقید به درودگری گردیده است لیکن امروزه شغل درودگری جزو مشاغل نادر و فاقد درآمد و کسب و کار متعارف می‌باشد و علت آن نیز تغییر شیوه و سبک زندگی مردم و نیز پیشرفت تکنولوژی می‌باشد و ثانیاً: سکوت موجر و مورثین ایشان در طول مدت نه سال نسبتاً مدید قرینه‌ای است بر رضایت و موافقت ایشان با تغییر شغل مستأجر، بنابراین دادگاه مستنداً به‌ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان‌ها صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی می‌باشد.
رئیس شعبه … دادگاه عمومی حقوقی تهران
رای دادگاه تجدید نظر(تخلیه به دلیل تغییر شغل مستأجر)
راجع به تجدیدنظرخواهی …به‌وکالت از …. و سایرین به‌طرفیت … نسبت به دادنامه شماره … مورخ ۲۶/۳/۹۲ صادره از شعبه … دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن خواسته تخلیه یک‌باب مغازه موضوع سند رسمی اجاره شماره … مورخ ۲۴/۲/۱۳۴۹ به‌دلیل تغییر شغل و انتقال به‌غیر (که در جلسه اول دادرسی مورخ ۴/۱۰/۹۱ به تغییر شغل کاهش یافته) در نهایت منتهی به‌صدور حکم بر بطلان دعوی شده است این مرجع از توجه دیگربار به اوراق پرونده و مستندات ابرازی زمینه استواری دادنامه مذکور را در قضیه فراهم نمی‌داند زیرا دادگاه محترم نخستین دلایل عدم پذیرش خواسته را غیرمتعارف بودن شغل درودگری را به اعتبار تغییر شیوه زندگی مردم و پیشرفت تکنولوژی و سکوت موجرین را در طول سال‌های گذشته دانسته و لکن اولاً ـ اراده متعاقدین حین تنظیم سند اجاره صرفاً ناظر به تعیین شغل و کاربری خاص مورد اجاره بوده که اینک برابر قرار تأمین دلیل استنادی و نیز اظهارات خواندگان محترم در غیر شغل منظور (سوپر و خشکباری) استفاده میشود. ثانیاً ـ تجدیدنظرخواندگان قبلاً به‌موضوع موافقت و رضایت موجر به تغییر شغل مغازه اشاره که مؤدای گواهان تعرفه شده در این خصوص چنان دلالتی بر موضوع نداشته و مآلاً آن ادعا فاقد هر نوع دلیل و مدرک معتبر می‌باشد. ثالثاً ـ چه موضوع تغییر شغل به حین حیات مورث (قبل از سال ۱۳۵۷) و یا سال ۱۳۸۵ و نیز یک‌سال قبل در هر حال قرین اذن موجرین نبوده و اعلام عدم تعرض و ایراد آنان هم در قبال آن تغییر و دریافت مال‌الاجاره در این ایام نیز هیچ‌یک دلیل قانونی بر تجویز تغییر شغل تلقی نخواهد شد بنابراین منصرف از اینکه مقررات احصایی در ذیل ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ از جمله بند هفتم آن مشمول حفظ و تعیین حق کسب و پیشه و تجارت بدهی مستأجر درصورت تخلف نبوده و در مرحله بدوی سهواً مقوله کارشناسی در این مورد مطرح شده است مع‌الوصف نظر به اینکه ادعای خواهان‌های اصلی همسو با مقررات قانون مرقوم بوده و بنا به‌مراتب فوق هم تخلف خواندگان اصلی و تجدیدنظرخواندگان نیز از مفاد سند اجاره مستند خواسته محرز می‌باشد لاجرم دادگاه بدواً به‌استناد ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه بدوی را که برخلاف موازین اصدار یافته را نقض و سپس به‌استناد بند ۷ از ماده ۱۴ قانون صدرالذکر حکم بر تخلیه تجدیدنظرخواندگان از مورد اجاره سند رسمی صدرالذکر صادر و اعلام می‌نماید.
این رأی قطعی است.
رئیس شعبه … دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
جستجوی وکیل و موسسه حقوقی خوب و معتبر در این زمینه موضوعی در بانک هوشمند اطلاعات وکلای متخصص امکان پذیر است.
بهترین وکیل، وکیلی است که شیرین ترین پاداش او احقاق حق موکلش باشد.
بهتر است قبل از اخذ هر تصمیمی با یک وکیل متخصص مشورت کنید.
نمونه رأی
تغییر شغل و حق سرقفلی
تغییر شغل و حق سرقفلی
رأی بدوی (تغییر شغل و حق سرقفلی)
خواسته :
صدور حکم به محکومیت خواندگان به پرداخت حق سرقفلی به نرخ عادله روز با جلب نظر کارشناس
و نیز محکومیت ایشان به پرداخت خسارات دادرسی
هزینه دادرسی
حق‌الوکاله وکیل
با این توضیح که : خواهان‌ها که مستأجرین مع‌الواسطه ملک پلاک ثبتی … بوده‌اند ، پس از آنکه مرتکب تخلف قانونی و انتقال مورد اجاره به غیر شده‌‌اند به موجب درخواست مالک (خوانده ردیف دوم) محکوم به تخلیه می‌گردند.
و بدیهی است که بابت حق کسب و پیشه مبلغی دریافت نداشته‌اند.
حالیه خواهان‌ها ادعا دارند با توجه به اینکه درخصوص ملک مذکور حق سرقفلی پرداخته‌اند حق خود را مطالبه نموده‌اند.
نظر به اینکه هرچند میان حق کسب و پیشه و حق سرقفلی تفاوت ماهوی وجود دارد.
(و بطور خلاصه حق کسب و پیشه ناشی از تلاش مستأجر در کسب و کار و نتیجتاً وقوع یک نحوه رونق تجاری در محل عین مستأجره است ، حال آنکه حق سرقفلی آن چیزی است که مستأجر در قبال پرداخت وجه بخشی از حقوق مالکانه موجر را به اختیار می‌گیرد) ، لکن درخصوص اینکه رویه قضائی بصورت شفاف برای مستأجرین دو حق کسب و پیشه جدا و سرقفلی جدا محاسبه کند وجود ندارد لکن معمولاً نظر کارشناسان که در صورت وجود حق سرقفلی مبلغ فوق‌العاده بالاتری را در نظر می‌گیرند مورد تأیید می‌باشد بر این اساس دادگاه با این بیان که :
اولاً حق کسب و پیشه ناشی از مقدار توفیق کاسب در محل می‌باشد و سرقفلی حقی است که با پرداخت وجه ، کسب‌شده و حکم قاطعی بر اینکه تخلف مستأجر وفق ماده ۱۴ قانون روابط و مستأجر سال ۱۳۵۶ حق سرقفلی را ضایع می‌نماید وجود ندارد.
ثانیاً با توجه به بخش دیگری از دفاعیات وکیل خوانده ردیف دوم که اظهار نموده موکلش (که حالیه به‌عنوان مالک، ملک را در اختیار دارد) هنگام اجاره ملک وجهی بابت سرقفلی دریافت نکرده درحالی‌که بر اساس محتویات پرونده اجرائی به‌شماره … اجرای احکام مدنی مجتمع قضایی … تهران در قبال مبلغی که متعاقباً کارشناس میزان آن را چهارصد میلیون ریال تعیین می‌نماید به مستأجر وقت (خوانده ردیف اول) اجازه انتقال مورد اجاره به غیر را می‌دهد که بر اساس محتویات پرونده مذکور مبلغ مذکور از سوی خوانده ردیف اول پرداخت گردیده لذا دریافت این وجه مفهوم دیگری به‌جز سرقفلی نمی‌تواند داشته باشد.
ثالثاً : خوانده ردیف اول نیز به‌موجب سند شماره … دفترخانه شماره … مورخ …، حقوق متعلقه ازجمله حق سرقفلی را در حق خواهان‌ها صلح می‌نماید.
بر این اساس اگر قائل باشیم خواهان‌ها مستحق بازپس گرفتن حق پرداخت‌شده نیستند درحالی‌که مالک علاوه بر دریافت مال‌الاجاره مقرره و نیز بازپس‌گیری ملک خویش به‌لحاظ تخلف مستأجر مبلغ چهارصد میلیون ریال نیز در سال ۸۲ به‌موجب گزارش اصلاحی شعبه … دریافت داشته باشد منطبق بر انصاف نمی‌باشد. بر این اساس دادگاه به استناد به مواد ۱۹۸و۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و نیز مواد ۱۰و۱۲۵۷ قانون مدنی و با توجه به نظریه کارشناس که علی‌رغم اعتراض وکیل خوانده ردیف دوم به‌لحاظ اینکه اعتراض معموله ناشی از اعتقاد به عدم استحقاق خواهان‌ها می‌باشد که مؤثر در مقام نیست خواسته خواهان‌ها را وارد دانسته و خوانده ردیف دوم آقای ج.ی. را به‌پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق خواهان‌ها و نیز هر دو خوانده را مشترکاً به‌پرداخت مبلغ یک‌میلیون و بیست‌وپنج هزار ریال بابت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل خواهان‌ها بر اساس تعرفه در حق خواهان‌ها محکوم می‌نماید.
رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه … دادگاه عمومی حقوقی تهران
رأی تجدید نظر (تغییر شغل و حق سرقفلی)
درخصوص تجدیدنظرخواهی… نسبت به دادنامه شماره … که بر اساس آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به‌پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق تجدیدنظر خواندگان به انضمام خسارات دادرسی صادر و اعلام گردیده است، دادگاه با توجه به اینکه قبلاً شعبه … محاکم عمومی حقوقی تهران طی دادنامه … مورخ ۱۳/۵/۸۹ حکم بر محکومیت تجدیدنظر خواندگان به تخلیه یک باب مغازه موردنظر به علت تغییر شغل صادر نموده و مراتب در شعبه دهم محاکم تجدیدنظر استان تهران به تأیید قطعی رسیده است و با لحاظ اینکه قانون‌گذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ حقی به‌عنوان سرقفلی در مورد تخلیه به‌لحاظ تغییر شغل برای مستأجر منظور نکرده است و با لحاظ نظریه شماره ۴۴۵۹/۷ مورخ ۶/۵/۸۴ اداره حقوقی قوه قضاییه دادنامه معترضٌ‌عنه مخدوش تشخیص و مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه موصوف حکم بر بی حقی خواهان‌های بدوی صادر و اعلام می‌نماید.
این رأی قطعی است.
مستشاران شعبه… دادگاه تجدیدنظر استان تهران
چکیده(تغییر شغل در سرقفلی):
در اجاره‌های تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، در صورت صدور حکم تخلیه به‌دلیل تغییر شغل وجهی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر تعلق نمی گیرد.
جستجوی وکیل و موسسه حقوقی خوب و معتبر در این زمینه موضوعی در بانک هوشمند اطلاعات وکلای متخصص امکان پذیر است.
بهترین وکیل، وکیلی است که شیرین ترین پاداش او احقاق حق موکلش باشد.
بهتر است قبل از اخذ هر تصمیمی با یک وکیل متخصص مشورت کنید.
دفتر خدمات حقوقی راستین
(شماره ثبت: ۲۷۶۹۶۰)
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی نارمک
با حضور وکلای پایه یک دادگستری متخصص خانم و آقا
۰۲۱۷۷۹۷۱۶۳۴ / ۰۲۱۷۷۹۲۳۰۸۵
(پاسخگویی: همه روزه از ساعت ۱۶ تا ۲۰)
💠وکالت تخصصی در امور و پرونده های حقوقی، کیفری و خانواده
💠مشاوره حقوقی تخصصی همراه با مطالعه پرونده
💠داوری قراردادهای داخلی و بین‌المللی
توسط گروهی از برترین وکلای پایه یک دادگستری متخصص
خدمت صادقانه، پیگیری مسئولانه، حق الوکاله منصفانه
