در مورد قراردادهای اجاره ی اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است، مستأجر بدون اذن مالک، حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد. در صورتی که مستأجر بدون اذن مالک و یا حکم دادگاه، به هر شکلی اعم از آن که قرارداد مکتوبی در بین باشد و یا به صورت عملی و بدون مبادله ی قرارداد، منافع ملک را به دیگری منتقل کند، مالک میتواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، اقدام به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ی ملک کند. حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه، منعقد نشده باشد؛ ولی فرد دیگری غیر از مستأجر عملا از عین مستاجره استفاده کند، برای تحقق انتقال به غیر، کفایت می کند و وجود یا عدم وجود قرارداد، بین مستأجر و منتقل الیه موثر نیست.
بنابراین در صورت تحقق انتقال به غیر از سوی مستأجر، مالک می تواند، دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را طرح کند.
دادگاه پس از برگزاری جلسه ی رسیدگی و استماع اظهارات طرفین در صورت احراز انتقال به غیر، موضوع را برای ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس، رای به تخلیه ی ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق و پیشه صادر می کند. دادگاه در رأی صادر شده به موجر، مهلت میدهد تا ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رأی، نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر اقدام کند. هم چنین برای مستاجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد، برای تخلیه ی ملک در نظر می گیرد. شروع مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه، توسط موجر محاسبه می شود.
طرفین دعوی
مالک که در صدد تخلیه است، به عنوان خواهان، دعوا را مطرح می کند. مطابق نظر اکثر محاکم، دعوا باید به طرفیت مستأجر اولیه به عنوان خوانده اقامه شود؛ زیرا وی طرف قرارداد با موجر است؛ اما با توجه به این که حکم تخلیه بعد از صدور رأی در هر صورت علیه متصرف اجرا می شود و علاوه بر این اجرای حکم تخلیه می تواند با اعتراض از طرف متصرف یا کسی که سرقفلی به او منتقل شده است، مواجه شود، بعضی از محاکم لازم می دانند که دعوی از ابتدا علیه مستأجر متصرف نیز طرح شود. بر این اساس به احتیاط نزدیک تر است که در این موضوع، علیه تمامی مستأجرین قبلی و متصرفین فعلی، طرح دعوی شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
هر چند دعاوی مربوط به تخلیه، طبق قانون شوراهای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک، حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی، دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است.
نحوه ی اجرای رأی
پس از قطعیت رأی و صدور اجرائیه، در صورتی که موجر در مهلت سه ماه از تاریخ قطعیت، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند، اجرای احکام مکلف است، پس از انقضای مهلتی که در رأی برای مستأجر تعیین شده است، اقدام به تخلیه ی ملک کند.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
١) اگر موجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت رای، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نکند، حکم صادره ملغی میشود.
۲) اگر مستأجر از لحاظ جسمی قادر به کسب و کار در عین مستاجره نباشد و پسر یا شاگردش که دارای استقلال مالی نیست، عملا محل کسب را اداره کند، از مصادیق انتقال به غیر نیست. برای تحقق انتقال به غیر باید انتقال گیرنده دارای استقلال مالی از مستأجر بوده و به نفع خود از محل، استفاده کند.
۳) اگر دو نفر به صورت مشاعی مستأجر ملک باشند و یک نفر از مستأجرین سهم خود را به شریک خود، یعنی مستأجر دیگر منتقل کند، در این که این واگذاری انتقال به غیر محسوب می شود، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد. برخی آن را انتقال به غیر دانسته اند و برخی دیگر جزو موارد انتقال به غیر نمی دانند.
۴) اگر مستأجر بر اساس قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر را داشته باشد، ا میتواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع ملک را صرفا از طریق سند رسمی به دیگری منتقل کند.
۵) در این دعوی، تخلیه ملک با پرداخت نصف حق کسب و پیشه انجام میشود. ارزش حق کسب و پیشه و تجارت، توسط کارشناس برآورد می شود. مبلغ ارزش کارشناسی حق کسب و پیشه، معمولا به طور قابل توجه ای پایین تر از ارزش معاملاتی آن است و از این جهت به نفع مالک خواهد بود.
۶) اگر مستأجر دوم به مستاجر اول، حق کسب و پیشه پرداخت کرده باشد، در هنگام تخلیه، نصف حق کسب و پیشه به مستأجر دوم پرداخت میشود و اگر حق کسب و پیشه پرداخت نشده باشد، نصف حق کسب و پیشه به مستأجر اول پرداخت میشود. در حالت اول، مستاجری که حق کسب و پیشه به مستأجر اول، پرداخت و نصف حق کسب و پیشه را دریافت کرده است، نمیتواند برای نصف دیگر حق کسب و پیشه به مستأجر اول مراجعه کند
۷) اگر شخصی از مدیران و سهام داران یک شرکت باشد و حق کسب و پیشه ی خود را به شرکت منتقل کند، از آن جا که شرکت دارای شخصیت مستقل از شرکا و مدیران خود است، بنابراین این واگذاری از مصادیق انتقال به غیر محسوب میشود.
۸) طبق نظر اکثریت محاکم، انتقال سهم از سوی یکی از شرکای مشاعی حق کسب و پیشه به شریک دیگر از مصادیق انتقال به غیر نیست.
۹) اگر موجر پس از انتقال قرارداد اجاره به شخص ثالث از مستأجر جدید اجاره دریافت کند، این موضوع می تواند به عنوان قرینه ای بر رضایت مالک نسبت به انتقال باشد.
جستجوی وکیل و موسسه حقوقی خوب و معتبر در این زمینه موضوعی در بانک هوشمند اطلاعات وکلای متخصص امکان پذیر است.
بهترین وکیل، وکیلی است که شیرین ترین پاداش او احقاق حق موکلش باشد.
بهتر است قبل از اخذ هر تصمیمی با یک وکیل متخصص مشورت کنید.
مستندات قانونی ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
در موارد زیر، موجر می تواند حسب مورد صدور حکم، فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه ی مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستأجر یا متصرف، اجرا و محل، تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستأجر مسکن، بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلی یا جزیی به هر صورتی که باشد، به غیر واگذار کرده با عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری، جز اشخاص تحت الکفاله ی قانونی خود قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت به خود مستأجر اجاره داده شده باشد و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند. بدون این که طبق ماده ی ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق، اجاره نامه تنظیم شده باشد.
ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶:
در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه ی آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده باشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه ی مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد.
تبصره ی ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستأجر یا متصرف، حسب مورده استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
ماده ی ۲۷- در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود، دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد، برای تخلیه تعیین می کند. حکم تخلیه ی مدارسی که با اجازه ی رسمی مقامات صلاحیت دار تأسیس شده است، در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.
۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تبصره تجارت، صادر می شود، مهلت های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور، شروع خواهد شد.
تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود، حداکثر مهلت، ۱۵ روز خواهد بود.
ماده ی ۲۸- در مواردی که حکم تخلیه ی عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت، صادر و قطعی میشود، موجر مکلف است، ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد. والّا حکم مزبور، ملغی الاثر خواهد بود. مگر این که طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، تقاضای صدور اجراییه کند. حکم صادر شده، ملغی الاثر است. مگر این که بین موجر و مستاجر برای تأخیر تخلیه، توافق شده باشد.
. تبصره- مدتهای مذکور در ماده ی فوق، نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹، صادر و قطعی شده است، از تاریخ اجری این قانون شروع می شود.
رویه و نظریات قضایی رأی وحدت رویه ی شماره ی ۴۲ مورخ ۱۳۵۱/ ۸ / ۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
نظر به این که شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار شده و مستاجر، شرکت است، نه مدیر آن، بنابراین هر گاه در سند اجاره، حق انتقال به غیر، کلی یا جزیی از مستاجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو که خود، مدیر آن باشد، واگذار کند، انتقال به غیر تحقق یافته است و نظر شعبه ی ۳۹ دادگاه شهرستان تهران در این زمینه، صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است.
این رای به موجب ماده ی ۳ از مواد اضافه شدن به قانون آیین دادرسی کیفری برای دادگاهها در موارد مشابه، لازم الاتباع است.
رای شماره ی ۱۳ مورخ ۱۳۹۲/ ۱ / ۱۹ شعبه ی ۵ دیوان عالی کشور
تفاوتی بین حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در چهار چوب قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶، وجود نداشته است و لذا تفکیک بین آن دو در اجاره، مشمول آن قانون، متصور نیست. لذا مطالبه ی وجهی به عنوان سرقفلی سوای از آن چه در هنگام صدور حکم تخلیه به علت انتقال بدون مجوز قانونی به غیر و بر اساس نظریه ی کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت تعیین شده (نصف حق کسب و پیشه)، از توجیه قانونی برخوردار نیست.
رأی شماره ی ۸۴۰ مورخ ۹۱/ ۶ / ۲۶ شعبه ی ۱۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران
در صورتی که عین مستأجره، توسط مالک اولیه منتقل شود، حق تخلیه بر اساس انتقال به غیر (موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶) که در زمان مالک اولیه ایجاد شده است، به مالک جدید منتقل نمی شود. رأی شماره ی ۸۹۵ مورخ ۹۱/ ۶ / ۲۹ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران
انتقال منافع به غیر به وسیله ی اجرای احکام مدنی، مشمول شرط عدم انتقال منافع به غیر در قرارداد اجاره، نمیشود.
رای شماره ی ۷۴۸ مورخ ۹۱/ ۶ / ۲۵ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران
در دعوای تخلیه ی عین مستأجره به دلیل انتقال به غیر لازم نیست که منتقل الیه نیز به عنوان خوانده قرار گیرد. نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۳۴۹۴۵ مورخ ۷۵/ ۵ /۲۳ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه.
در مورد محل های کسب و پیشه، چنان چه در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به غیر، از مستاجر سلب شده و مستاجر بدون رضای مالک، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد، در صورتی که مالک مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر بکند و دادگاه، انتقال مورد اجاره به غیر را احراز کند، با توجه به قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، تکلیفی جز صدور حکم تخلیه ندارد. عدم دخالت و عدم توافق سایر وراث در انتقال مورد به غیر، تأثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده، ندارد.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۲۴۶۲ مورخ ۷۸/ ۴ /۲۳ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه
دو نفر مالک مشاعی ملکی می باشند، اگر آنان دادخواست تخلیه، علیه یک نفر تقدیم کرده باشند و در حین رسیدگی، یک نفر از آنان دعوای تخلیه را استرداد کند، با توجه به این که ملک مورد مرافعه، تجاری بوده است و علت تخلیه، انتقال به غیر می باشد، خواهشمند است، اعلام فرمایید ادامه ی رسیدگی با کیفیت مطروحه، امکان پذیر می باشد یا خیر؟ و در صورتی که ادامه ی رسیدگی میسر نباشد، دادگاه چه تصمیمی باید اتخاذ کند؟
هر چند احد از مالکین مشاعی در دعوای تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر، دعوای خود را مسترد دارد، رسیدگی به درخواست مالک یا مالکین مشاعی دیگر، منع قانونی نداشته و باید نسبت به سهم آنان رسیدگی و در صورت صدور حکم و قطعیت آن، اجرای حکم به نسبت سهم محکوم له یا محکوم لهم به صورت تسلیط ید، انجام شود.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۱۱۰۸ مورخ ۸۱/ ۵ /۱۷ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه
چنان چه مستاجر محل کسب با پیشه یا تجارت که حق انتقال منافع به غیر را ندارد، هنگام انتقال مورد اجاره به غیره وجهی به عنوان حق کسب با پیشه با تجارت از متصرف اخذ کرده باشد، نصف حق کسب یا پیشه با تجارت مقرر در حکم تخلیه به متصرف مورد اجاره پرداخت میشود. لکن چنان چه از این بابت از متصرف، وجه یا مال نگرفته باشد. نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر پرداخت می شود، نه به متصرف (تبصره ی ۱ ماده ی ۱۹ قانون مزبور). همان طور که در تبصره ی ۲ ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب ۱۳۵۶، تصریح شده است، حق کسب یا پیشه با تجارت به مستأجر همان محل، اختصاص دارد. به بیان دیگر حق موصوف، مخصوص مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت است؛ زیرا به علت اشتغال مستأجر در آن محل، ایجاد میشود. اعم از این که مستاجر به موجر مالک یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نه.
رأی شماره ی ۱۴۵۹ مورخ ۹۱/ ۱۱ /۱۱ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران
اگر حق تخلیه تجاری مورد اجاره برای موجر ایجاد شود، حق مذکور به واسطه ی انتقال مالکیت ملک به شخص دیگر اسقاط شده و به منتقل الیه منتقل نمی شود. مگر این که به انتقال این حق در قرارداد انتقال، تصریح شود. رای شماره ی ۱۳۲۷ مورخ ۹۱/ ۱۱ /۲۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
انتقال سهم شریک مشاعی منافع استیجاری به شریک دیگر از مصادیق انتقال به غیر، مستوجب فسخ اجاره ی تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ نیست؛ زیرا در چنین انتقالی اصولا شخصیت های طرف قرارداد مالک، باقی و احتمال تضییع حقی از بابت طرف قرارداده وجود ندارد.
رأی شماره ی ۱۶۸۱ مورخ ۹۱/ ۱۲ /۲۳ شعبه ی ۲۴ دادگاه تجدید نظر استان تهران
دریافت اجاره بها از متصرف مغازه به مدت طولانی، حاکی از رضایت موجر به انتقال مغازه به متصرف است و لذا دعوای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر، مسموع نیست. . .
رای شماره ی ۹۵۱ مورخ ۹۱/ ۹ / ۲۹ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
چنان چه در پی انعقاد قرارداد انتقال اجاره به غیر بدون اذن موجر، اجاره ی اخیر قبل از قبض و تحویل منتفی شود (فسخ، اقاله)، مصداق انتقال اجاره به غیر نبوده است و موجبی برای تخلیه نخواهد بود.
رای شماره ی ۱۰۵۳ مورخ ۹۱/ ۸ /۲۷ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
عدم اقدام موجر به تخلیه پس از انتقال به غیر، توسط مستأجر و اخذ اجاره بها طی سال ها از مستأجر جدید، گویای رضایت عمل موجر به تصرفات مستأجر جدید در عین مستأجره است و لذا طرح دعوی تخلیه به علت انتقال به غیر با اقدام عملی موجر در تضاد بوده و دعوی وی محکوم به بطلان است.
جستجوی وکیل و موسسه حقوقی خوب و معتبر در این زمینه موضوعی در بانک هوشمند اطلاعات وکلای متخصص امکان پذیر است.
بهترین وکیل، وکیلی است که شیرین ترین پاداش او احقاق حق موکلش باشد.
بهتر است قبل از اخذ هر تصمیمی با یک وکیل متخصص مشورت کنید.
دفتر خدمات حقوقی راستین
(شماره ثبت: ۲۷۶۹۶۰)
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی نارمک
با حضور وکلای پایه یک دادگستری متخصص خانم و آقا
۰۲۱۷۷۹۷۱۶۳۴ / ۰۲۱۷۷۹۲۳۰۸۵
(پاسخگویی: همه روزه از ساعت ۱۶ تا ۲۰)
💠وکالت تخصصی در امور و پرونده های حقوقی، کیفری و خانواده
💠مشاوره حقوقی تخصصی همراه با مطالعه پرونده
💠داوری قراردادهای داخلی و بین‌المللی
توسط گروهی از برترین وکلای پایه یک دادگستری متخصص
خدمت صادقانه، پیگیری مسئولانه، حق الوکاله منصفانه
